Etude Défiscalisation Immobilière
La Location Meublée Professionnelle ou LMNP
Acquisition de biens immobiliers destinés à être loués en meublé
Vous souhaitez investir dans l'immobilier de rapport en vue de louer ce bien meublé. Les logements de ce type sont dotés d'équipements fonctionnels tels que l'occupant peut y vivre avec ses seuls effets personnels. En exerçant cette activité vous pourrez par exemple louer des logements situés dans des résidences étudiantes avec services intégrés, des chambres d'hôtes, des meublés de tourisme ou encore des gîtes ruraux.
Vous exercerez votre activité à titre professionnel. Vous devrez donc vous inscrire au Registre du Commerce. Par ailleurs, les recettes issues de cette activité devront être supérieures à 23 000 € par an ou représenter au moins 50 % de vos revenus.
Stratégie patrimoniale
En choisissant un investissement de ce type, vous assurez la valorisation de votre patrimoine. Ce type de location, très peu réglementé, vous permet d'échapper aux réglementations strictes applicables à la location classique (encadrement de la révision du loyer, durée du bail, reprise du logement, ...).
D'autre part, les flux générés par votre bien vous garantissent des revenus en vue de compléter votre retraite tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse.
Assujettissement à la TVA
Vous serez obligatoirement assujetti à la TVA si le logement est situé :
dans un hôtel de tourisme classé,
dans un village de vacances classé ou agréé,
dans une résidence de tourisme classée lorsqu'elle est louée par un contrat d'une durée d'au moins 9 ans à un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger,
ou si vous offrez, en plus de l'hébergement, au moins 3 des prestations suivantes :
Réception de la clientèle,
Service du petit-déjeuner,
Fourniture de linge,
Nettoyage régulier des locaux.
Les résidences de tourisme situées dans des ZRR (zones de revitalisation rurale) peuvent également être assujetties à la TVA si elles remplissent les conditions ci-dessus.
Amortissements
Dans le cadre de la location en meublé, le montant de l'amortissement fiscalement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers diminué des autres charges. Cet amortissement ne peut donc ni créer, ni augmenter un déficit fiscal. En contrepartie, les amortissements non imputés lors de l'exercice seront déductibles, dans la même limite, indéfiniment sur les revenus des années suivantes.
Dispositif fiscal
Application du régime d'imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux Les revenus perçus seront imposés selon le régime d'imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non selon le régime des revenus fonciers, en raison du caractère commercial de l'activité de loueur en meublé. Le déficit provenant de l'activité de location en meublé professionnelle est imputable sur le revenu global de l'année et des 6 années suivantes.
Obligations juridiques
La rédaction d'un bail est obligatoire
Désormais, la rédaction d'un bail écrit pour les logements loués en meublé à titre de résidence principale est obligatoire. Jusqu'à présent, cette obligation n'incombait qu'aux personnes louant en meublé 4 logements ou plus. Le bail est d'une durée minimale d'1 an (tacitement reconductible). Il peut être modifié au moment de sa reconduction sous réserve d'en avertir le locataire 3 mois avant l'échéance.
De plus, le refus de renouvellement du bail est encadré, il doit être motivé par une des raisons suivantes :
le logement est repris par le propriétaire,
le propriétaire a décidé de vendre le logement,
un motif légitime et sérieux, par exemple en cas d'inexécution du contrat par le locataire.
Un préavis de 3 mois est obligatoire pour informer le locataire de la non-reconduction du bail. Pour sa part, le locataire peut résilier le contrat à tout moment à condition de respecter un préavis d'1 mois.
Acquisition de biens immobiliers destinés à être loués en meublé
Vous souhaitez investir dans l'immobilier de rapport en vue de louer ce bien meublé. Les logements de ce type sont dotés d'équipements fonctionnels tels que l'occupant peut y vivre avec ses seuls effets personnels. En exerçant cette activité vous pourrez par exemple louer des logements situés dans des résidences étudiantes avec services intégrés, des chambres d'hôtes, des meublés de tourisme ou encore des gîtes ruraux.
Vous exercerez votre activité à titre non professionnel. De ce fait, votre inscription au Registre du Commerce ne sera pas nécessaire. Dans ce cas, vous n'aurez donc pas la qualité de commerçant. Si toutefois vous vous inscrivez au Registre du Commerce, vous devrez dégager moins de 23 000 € de cette activité et ces recettes devront représenter moins de 50 % de votre revenu global. Sinon, vous serez reconnu loueur en meublé professionnel.
Stratégie patrimoniale
En choisissant un investissement de ce type, vous assurez la valorisation de votre patrimoine. Ce type de location, très peu réglementé, vous permet d'échapper aux réglementations strictes applicables à la location classique (encadrement de la révision du loyer, durée du bail, reprise du logement, ...). D'autre part, les flux générés par votre bien vous garantissent des revenus en vue de votre retraite tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse.
Assujettissement à la TVA
Vous serez obligatoirement assujetti à la TVA si le logement est situé :
dans un hôtel de tourisme classé,
dans un village de vacances classé ou agréé,
dans une résidence de tourisme classée lorsqu'elle est louée par un contrat d'une durée d'au moins 9 ans à un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger,
ou si vous offrez, en plus de l'hébergement, au moins 3 des prestations suivantes :
Réception de la clientèle,
Service du petit-déjeuner,
Fourniture de linge,
Nettoyage régulier des locaux.
Les résidences de tourisme situées dans des ZRR (zones de revitalisation rurale) peuvent également être assujetties à la TVA si elles remplissent les conditions ci-dessus.
Amortissements
Dans le cadre de la location en meublé, le montant de l'amortissement fiscalement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers diminué des autres charges. Cet amortissement ne peut donc ni créer, ni augmenter un déficit fiscal. En contrepartie, les amortissements non imputés lors de l'exercice seront déductibles, dans la même limite, indéfiniment sur les revenus des années suivantes.
Dispositif fiscal
Application du régime d'imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux non professionnels Les revenus perçus seront imposés selon le régime d'imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)et non selon le régime des revenus fonciers, en raison du caractère commercial de l'activité de loueur en meublé. Cela vous permet de bénéficier du régime des micro-entreprises (abattement forfaitaire de 68 % sur vos recettes à compter du 1er janvier 2006) lorsque le montant des BIC que vous percevez n'excède pas 76 300 €. En exerçant cette activité à titre non professionnel, si vous constatez des déficits durant votre activité, ces derniers seront imputables sur les bénéfices provenant de l'ensemble des activités non professionnelles imposables dans la catégorie des BIC.
Obligations juridiques
La rédaction d'un bail est obligatoire Désormais, la rédaction d'un bail écrit pour les logements loués en meublé à titre de résidence principale est obligatoire. Jusqu'à présent, cette obligation n'incombait qu'aux personnes louant en meublé 4 logements ou plus. Le bail est d'une durée minimale d'un an (9 mois pour les étudiants) tacitement reconductible. Il peut être modifié au moment de sa reconduction sous réserve d'en avertir le locataire 3 mois avant l'échéance.
De plus, le refus de renouvellement du bail est encadré, il doit être motivé par une des raisons suivantes :
le logement est repris par le propriétaire,
le propriétaire a décidé de vendre le logement,
un motif légitime et sérieux, par exemple en cas d'inexécution du contrat par le locataire.
Un préavis de 3 mois est obligatoire pour informer le locataire de la non-reconduction du bail. Pour sa part, le locataire peut résilier le contrat à tout moment à condition de respecter un préavis d'1 mois.
Découvrez les différentes lois de défiscalisation immobilière
